1980년대 지어진 송파 아파트들, 재건축 바람 다시 분다 — 올림픽파크포레온처럼 될 수 있을까?.(+재건축후 예상가구수.투자 수익율)

서울 동남권, 특히 송파구 일대에서 1980~1990년대 지어진 대형 아파트 단지들이 다시 한 번 재건축 기대감으로 들썩이고 있다. 과거 ‘올림픽파크포레온’이 보여줬던 재건축 후 프리미엄 상승 사례를 앞세워, ‘올림픽 3대장’으로 불리는 옛 단지들도 재탄생을 꿈꾸고 있다. 과연 이들은 올림픽파크포레온처럼 변신할 수 있을까? 그리고 재건축 후 예상되는 가구 수 확대와 잠재적 투자 수익률은 어느 정도일까?

📌 ‘올림픽 3대장’의 재건축 현황

송파구의 ‘올림픽 3대장’이라 불리는 단지는 아래 세 곳이다.

아시아선수촌 (1986 준공)
올림픽훼밀리타운 (1988 준공)
올림픽선수기자촌 (1988 준공)

이들 단지는 모두 1980년대 후반 서울 올림픽을 앞두고 조성된 대단지 아파트이며, 세월이 흐르면서 노후화가 진행되었다. 최근 심화된 재건축 규제 완화와 제도 변화, 그리고 주변 신축 단지 시세 상승이 맞물리며 본격적인 정비사업 추진에 나서고 있다.

🔄 재건축 후 규모와 변화 예상

가장 빠른 움직임을 보이는 곳은 ‘올림픽선수기자촌’이다.

현재 가구 수: 약 5,540가구
재건축 후 계획 가구 수: 약 9,200가구 — 단순 계산으로 약 1.7배 확대
최고 층수: 최고 45층 타워 + 저층 테라스형 동 혼합으로 재설계 계획

또한, ‘올림픽훼밀리타운’은 4,494가구에서 재건축 후 약 6,620가구로 확대될 예정이며, ‘아시아선수촌’도 약 3,483가구 계획안이 거론되고 있다.

이처럼 재건축 후 단지 규모가 대폭 커지면, 단순 주거 기능을 넘어 커뮤니티, 조경, 인프라 재정비가 이뤄질 가능성이 높다. 특히 층수 상승 + 단지 확장 + 교통‧생활 인프라와의 연계가 맞물리면 ‘도심 속 초대형 신축 단지’로 거듭날 여지가 충분하다.

📈 재건축 프리미엄: 시세 흐름과 투자 수익 가능성

이미 시장은 선반영 움직임을 보이고 있다. ‘올림픽선수기자촌’은 최근 몇 개월 사이 실거래가가 크게 올랐다.

전용 83~100㎡ 기준, 최근 실거래가 약 29–31억 원 기록
7개월 사이 약 7억 원 이상 상승한 경우도 보고됨

이는 단순한 시세 상승이 아니라, 재건축 기대감이 가격에 반영된 전형적인 사례다. 이 프리미엄은 재건축 후 새로 지어질 아파트의 주거 품질, 편의시설, 단지 가치에 대한 시장의 기대가 반영된 결과로 해석된다.

만약 재건축이 완료되고, 새 단지가 완공된다면 — 신축 아파트의 희소성, 쾌적한 주거 환경, 개선된 인프라 등을 고려할 때 — 재건축 전 매수 가격 대비 상당한 수익 실현 가능성이 있다. 다만 이는 분양가, 조합원 분담금, 대출 조건, 향후 집값 흐름, 금리, 부동산 규제 등 여러 변수를 고려해야 한다.

✅ 올림픽파크포레온처럼 될 수 있을까?

과거 ‘올림픽파크포레온’이 재건축을 통해 보여준 성공 사례는 분명 중요한 벤치마크다. 그 단지는 대단지 + 입지 + 신축 프리미엄 등으로 시장에서 주목받았다.

지금 ‘올림픽 3대장’ 역시 구조적으로 유사한 조건을 갖추고 있다:

대규모 단지
교통‧생활 인프라 우수 (지하철, 상권, 공원 등)
준공 30~40년, 노후화된 단지 → 재건축 필요성

따라서 이론적으로는 올림픽파크포레온과 비슷한 프리미엄 재현이 가능하다. 다만 다음과 같은 주의점도 있다:

재건축이 실제 끝날 때까지는 수년이 걸릴 수 있다. 추진위원회 구성 → 정비구역 지정 → 조합 설립 → 시공사 선정 → 착공 → 완공까지 여러 단계 존재.
부동산 정책 변화, 금리, 대출 규제, 분양가 통제 등 대외 변수의 영향이 크다.
재건축 후 공급 확대 → 실수요 vs 투자 수요 간 밸런스가 중요하다.

즉, 성공 가능성은 충분하지만, 리스크와 시간이 뒤따른다.

💡 투자 및 실거주자에게 주는 시사점

단기적 관점이라면, 현재 시세 상승 흐름 자체가 재건축 기대감 반영 — 중기 투자 상품으로 유효하다.
다만 안정적 가치를 원한다면, 재건축 완료 후 1~2년을 기다리는 것도 방법. 그 이후에는 주거 품질 + 인프라 + 신축 프리미엄을 누릴 가능성이 높다.
실거주 목적이라면, 재건축 후 단지를 직접 경험할 수 있는 기회가 있을 수 있으므로 ‘입지 + 커뮤니티 + 브랜드’를 종합 고려할 만하다.
다만 조합원 부담금, 분양가, 대출 조건 변화 등 경제 환경의 변동성에 대한 대비는 필수.