서울시 모아타운 3곳 강남·마포·중랑, 25년 토지거래허가구역 2030년까지 토지거래 제한 관련 부동산 시장 분석 총정리
오늘의 따끈따끈한 핫이슈 부동산의 새로운 소식이 발표되었습니다. 2025년 서울시가 강남구, 마포구, 중랑구의 모아타운 추진지역 3곳을 토지거래허가구역으로 새롭게 지정했습니다.
이번 조치는 최근의 부동산 시장 불안과 개발 기대심리에 따른 투기 수요를 선제 차단하기 위한 대응책으로 해석됩니다.
본 포스트에서는 이번 토지거래허가구역 지정이 가지는 의미와 향후 서울 부동산 시장에 미칠 영향, 그리고 투자자 및 실수요자 관점의 전략적 대응방안을 정리해보겠습니다.
https://www.artontok.kr/2025/12/20252030.html
🧭 1. 서울시 토지거래허가구역 지정 개요
서울시는 2025년 12월 10일 도시계획위원회를 통해 다음 3개 지역을 토지거래허가구역으로 신규 지정한다고 발표했습니다.
| 지역 | 대상지 | 면적 |
|---|---|---|
| 중랑구 | 망우동 509 일대 | 14,541.4㎡ |
| 강남구 | 일원동 720 일대 | 25,868.4㎡ |
| 마포구 | 망원동 464-1 일대 | 14,783.4㎡ |
| 합계 | 3곳 | 55,193.2㎡ |
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지정 기간: 2025년 12월 23일 ~ 2030년 12월 22일 (총 5년간)
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지정 이유: 모아타운 추진에 따른 개발 기대감 확산 및 투기적 거래 선제 차단
💡 ‘모아타운’은 노후 저층 주거지를 블록 단위로 정비하는 소규모 재개발 모델로, 최근 실수요자와 투자자 모두의 주목을 받고 있는 개발 형태입니다.
🔒 2. 토지거래허가구역이란? 규제 내용 간단 정리
📄 2025년 토지거래허가구역 지정 공식 자료 바로 가기 (서울시 토지이용계획포털)토지거래허가구역으로 지정되면 일정 면적 이상 토지 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.
✅ 허가가 필요한 거래 면적 기준:
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주거지역: 6㎡ 초과
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상업지역: 15㎡ 초과
✅ 제한 사항:
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허가받지 않은 거래는 무효
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실거주 목적 외 매입 시 불허 가능
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일정 기간 전매 제한 가능
📌 특히 다주택자 및 단기 차익을 노리는 투자자의 진입이 어려워져, 실수요 위주의 거래가 유도됩니다.
📊 3. 강남·마포·중랑 지역별 분석
🔹 강남구 일원동 (모아타운 최대 규모)
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면적: 25,868.4㎡ (전체 3곳 중 가장 큼)
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개발 기대감: 상급지이자 강남권 마지막 저층 주거지
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시장 반응: 지정 직전 매물 잠김 + 호가 상승 조짐
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관전 포인트: 모아타운 활성화 시 강남 내 소규모 재건축의 벤치마크 될 가능성
🔹 마포구 망원동
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망원시장, 홍대 접근성 등 입지 우수
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노후 저층 주거지 밀집 → 향후 젠트리피케이션 가능성
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과거 재개발 시도 무산 후 모아타운 전환 기대감↑
🔹 중랑구 망우동
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상대적으로 저평가된 지역
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면적은 작지만 실거주 수요와 소형 투자 수요 교차
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교통/생활 인프라 확충에 따라 중장기 재평가 가능
📈 4. 시장에 미칠 영향 및 예상 흐름
▶ 1) 단기: 거래량 위축, 매물 감소
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거래 허가제 도입 → 매도-매수자 간 눈치 싸움
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호가 급등 or 거래절벽 발생 가능
▶ 2) 중기: 실수요자 중심 재편
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실입주 목적의 수요자가 안정적으로 접근 가능
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투기 수요 배제 → 정비사업 정상화 가능성 ↑
▶ 3) 장기: 모아타운 성공 여부에 따라 재평가
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성공적인 정비 완료 시 ‘투자 가치 상승’
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실패하거나 지연 시, 투자 위축 장기화 우려
🧠 5. 실수요자와 투자자가 알아야 할 전략 포인트
실수요자라면?
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거주 목적 + 장기 관점 접근이 중요
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사전 정비계획 확인 필수 (서울시 홈페이지, 구청 자료 활용)
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거래 시 실거주 계획서 철저히 준비해야 허가 가능
투자자라면?
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단기 시세차익보다 모아타운 정비 진행률 중심 분석 필요
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허가 없이 거래 시 법적 불이익 커짐에 유의
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5년간 묶인다는 점 고려한 포트폴리오 분산 필요
✅ 결론: ‘지금은 접근이 아니라 분석할 때’
이번 서울시의 토지거래허가구역 신규 지정은 단순한 규제가 아닌, 부동산 시장 안정화 정책의 연장선입니다.
특히 모아타운이라는 새로운 정비 사업 모델이 본격화되는 시점에서의 선제적 규제는, 장기적으로 ‘지속가능한 개발’의 토대를 다지기 위함으로 볼 수 있습니다.
강남, 마포, 중랑 모두 잠재력 있는 지역이지만,
📌 "지금 투자해야 할까?" 보다는
📌 "어떤 흐름으로 정비가 진행될까?"에 집중할 필요가 있는 시점입니다.
👉 다음 글에서는 모아타운이란 무엇인가?부터,
2025~2030년 서울시 도시정비 트렌드까지 정리해드릴 예정입니다.
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