“여보, 당장 현금 8억 있어?”
반포·흑석·노량진 청약…실수요자인 내가 계산해 본 현실
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| 2026년 2~3월 서울 아파트 분양 일정 표, 반포 오티에르·흑석 써밋 더힐·노량진 라클라체자이드파인 등 일반분양 가구수 정리 |
설 연휴가 끝나자마자 서울 청약 시장이 다시 뜨겁다. 반포 재건축, 흑석 뉴타운, 노량진 뉴타운까지 줄줄이 분양이 예고됐다. 기사 제목처럼 나도 스스로에게 물어봤다.
“지금 당장 현금 8억, 준비돼 있나?”
청약은 가점 싸움이라 생각했는데, 요즘은 분위기가 다르다. 솔직히 느끼는 건 하나다. 이제는 가점보다 현금이다.
📍 흑석·노량진, 뉴타운 대단지의 매력
흑석 ‘써밋 더힐’, 노량진 ‘라클라체자이드파인’은 입지와 상징성이 분명하다.
한강 접근성, 대단지, 뉴타운 프리미엄.
특히 흑석은 준강남 생활권으로 불리고, 노량진은 학원·교통·개발 스토리까지 갖췄다. 장위동 ‘푸르지오 마크원’처럼 일반분양이 1000가구 넘는 단지도 있어 선택지는 예전보다 넓어 보인다.
하지만 계산기를 두드려보면 생각이 달라진다.
💰 분양가 15억이면 실제 얼마가 필요할까?
예를 들어 분양가 15억이라고 가정해보자.
계약금 10% → 1억 5천
중도금 일부 자납 (LTV 40% 제한 고려)
잔금 시점 자기자본 약 7억 이상 필요
옵션 + 취득세 + 이사비 포함하면
👉 최소 8억 가까운 현금이 필요하다.
문제는 여기서 끝이 아니다.
기존 주택이 있다면 처분 일정, 일시적 2주택 규정, 양도세까지 고려해야 한다.
청약은 ‘당첨되면 좋겠다’의 문제가 아니라,
“당첨돼도 감당할 수 있나”의 문제가 됐다.
🏙 반포 재건축은 또 다른 차원
신반포21차, 22차, 아크로 드 서초 등 강남권 재건축은 일반분양 물량이 적다.
가점은 높고, 경쟁은 치열하다.
하지만 더 큰 문제는 진입 장벽이다.
분양가 20억 안팎이면 필요한 현금은 10억 이상일 가능성이 크다.
이쯤 되면 청약은 무주택자의 기회라기보다
현금 여력이 충분한 사람들의 게임처럼 느껴진다.
📊 그래서 나는 어떻게 볼까?
나는 실수요자다. 투자 목적이 아니라, 실제로 살 집을 고민 중이다.
그래서 체크하는 기준은 세 가지다.
1️⃣ 금리 6% 상황에서도 버틸 수 있는가
2️⃣ 최소 3~5년 보유 가능한가
3️⃣ 당첨 후 스트레스 없이 자금 조달 가능한가
이 중 하나라도 불안하면, 아무리 좋은 입지라도 멈춰야 한다고 생각한다.
⚖ 청약 시장의 현실
요즘 청약 시장은 양극화다.
입지 좋고 브랜드 확실한 곳 → 고가 + 치열
외곽·입지 애매한 곳 → 미분양 가능성
‘서울 분양’이라는 말만 보고 접근하기엔 리스크가 크다.
결국 중요한 건 입지, 가격, 그리고 내 자금 상황이다.
📌 결론: 청약은 기회지만, 준비된 사람의 몫
반포·흑석·노량진은 분명 매력적이다.
하지만 지금 서울 청약은 가점보다 현금이 더 중요해진 시장이다.
당첨 확률만 계산할 게 아니라,
당첨 이후의 3년을 먼저 계산해야 한다.
나는 묻는다.
“지금 당장 8억, 준비돼 있나?”
이 질문에 흔들린다면, 아직은 때가 아닐 수도 있다.
집은 인생의 안정이 돼야지, 불안이 돼선 안 된다.
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