머니채널,부동산 전문가 김제경의 올해 부동산 시장 전망
김제경 투미부동산 전문가의 2024 부동산 시장 전망 - 서울 아파트 전세 품귀와 공급 부족 분석 썸네일

“전세 품귀 심화… 공급 부족과 규제가 불러온 시장 왜곡”

2024년 하반기, 서울의 아파트 전세 시장이 다시 불안정한 흐름을 보이고 있습니다. 전세 매물은 빠르게 줄어들고 있고, 전세가격은 서서히 상승세로 돌아서는 분위기입니다. 특히 서울 핵심지역의 아파트 단지들은 ‘전세 품귀’ 현상이 심화되고 있으며, 매수·임차 수요자 모두 혼란을 겪고 있습니다.

이 같은 현상은 단순히 수요 증가만으로 설명되지는 않습니다. 머니채널이 인터뷰한 부동산 전문가 김제경 대표(투미부동산 소장)는 "2024년은 전세시장뿐만 아니라 매매시장에서도 상당한 변곡점이 될 수 있다"고 진단하며, 현재 시장에 영향을 주는 3가지 주요 원인을 설명했습니다.

전세 품귀의 원인 ① 공급 부족

김제경 대표는 전세 시장의 불안을 가장 먼저 "공급의 부족"에서 찾았습니다. 실제로 2020~2021년에는 분양물량이 많았지만, 현재 입주 단계에 접어든 단지는 많지 않습니다. 특히 2024년 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만 호 이하로, 최근 10년 평균을 크게 밑돌고 있습니다. 수도권 전체적으로도 입주량이 줄어들고 있어 전세 수급 불균형은 한동안 지속될 전망입니다.

전세 품귀의 원인 ② 규제 정책

두 번째 원인은 바로 정부의 각종 규제입니다. 임대차 3법 도입 이후, 전세 매물 잠김 현상이 심화되었고, 집주인들은 전세보다는 월세를 선호하게 되었습니다. 또한 보유세, 양도세, 종부세 등 세제 강화는 기존 주택을 처분하기보다는 보유하려는 흐름으로 이어졌습니다. 이로 인해 시장에는 ‘나올 수 있는 매물’조차 잠기게 된 것입니다.

전세 품귀의 원인 ③ 고금리로 인한 수요 집중

마지막 원인은 금리입니다. 고금리 기조가 이어지면서 매매보다는 전세를 선택하려는 수요가 늘어났고, 전세 수요가 집중되며 가격 상승 압력을 키웠습니다. 일부 수요층은 매수 여력은 있지만 금리 부담으로 전세를 택하고 있어, 전세시장은 이중고를 겪고 있습니다. 전세 수요가 높아지는데 반해 공급은 줄어드는 이 구조가 전세 품귀의 가장 근본적인 원인입니다.

정부의 공급 대책, 실효성 있나?

정부는 이에 대응하기 위해 3기 신도시 개발, 재건축 규제 완화, 용적률 상향 등 다양한 정책을 발표하고 있습니다. 그러나 김제경 대표는 이에 대해 “단기적으로 효과를 보기 어렵다”고 말합니다. 3기 신도시는 최소 5~10년 후에나 입주가 가능하고, 재건축 역시 인허가 과정과 조합 갈등 등 현실적인 장벽이 많아 속도가 더디기 때문입니다.

결국 이러한 공급 대책은 장기적인 대안일 뿐, 지금 당장의 전세난을 해결하기에는 역부족이라는 지적입니다.

실수요자 vs 투자자, 어떻게 대응해야 할까?

2024년 시장은 실수요자와 투자자 모두에게 전략적인 접근을 요구합니다.

실수요자의 경우, 지금은 성급한 매수보다 가격 안정화가 이루어진 지역을 중심으로 신중하게 접근하는 것이 중요합니다. 전세 계약 시에는 갱신요구권, 보증금 인상 가능성 등을 미리 점검해야 하며, 2025년 이후 입주 예정 단지를 사전 파악해 중장기 거주 계획을 수립하는 것이 유리합니다.

반면, 투자자 입장에서는 단기 시세차익을 노리는 전략은 지양해야 합니다. 현재는 규제와 세금 부담이 크기 때문에, ‘갭투자’보다는 중장기 임대 수익을 고려한 우량 입지 보유 전략이 더 적합합니다. 특히 재개발 초기 단계 지역은 정책 완화의 수혜를 기대할 수 있어 장기 투자처로 주목받고 있습니다.

하반기 시장 전망과 전략

김제경 대표는 하반기에도 전세 수급 불균형이 해소되기 어렵다고 보며, 서울 및 수도권 중심으로 전세가격의 추가 상승 가능성이 있다고 전망합니다. 반면 매매시장에서는 실수요 위주로만 소폭 회복세가 나타날 수 있으며, 거래량은 여전히 제한적일 수 있습니다.

따라서 올해 부동산 시장은 ‘기다리기만 해서는 기회를 놓치고, 서두르면 리스크가 커지는’ 복잡한 국면입니다. 실거주 목적이라면 자신만의 기준을 명확히 세우고, 투자 목적이라면 데이터와 시장 흐름에 근거한 ‘냉정한 분석’이 필수입니다.

결론: 전략이 곧 생존이다

2024년 서울 아파트 전세 시장은 공급 부족과 정책의 여파로 복잡한 흐름을 이어가고 있습니다. 실수요자든 투자자든, 감정에 치우치지 않고 시장의 구조와 데이터를 바탕으로 움직여야 할 시기입니다. 전문가 김제경의 말처럼, 지금은 **‘혼란기일수록 전략이 곧 생존’**인 시점입니다.